楼市拐点真的来了吗？国庆节前夕，楼市利好政策接踵而至：银行下调房贷利率和首付比例，上海、深圳等一线城市更逐步放松非核心区域限购。一时间，蛰伏四年的楼市仿佛重燃希望，仅仅三天便热闹非凡，不少潜在炒房客蠢蠢欲动，试图抄底。然而，一线城市放松限购，叠加银行利好政策，真的足以扭转房地产市场颓势，迎来楼市拐点吗？我们认为，这只是昙花一现的短期回暖，房地产市场调整的大趋势已成，难以逆转。
四个现实问题，构成了楼市拐点短期内难以实现的根本原因：
第一，居民房产资产占比过高：历经二十余年的繁荣，房产已占据我国居民家庭总资产的77%，远超西方发达国家的40%。 这意味大部分中国家庭财富过度依赖房地产，其风险极高。只有房价持续下跌，才能逐步降低房产占比，回归理性。因此，楼市拐点尚远。
第二，住房严重过剩：去年住建部数据显示，我国拥有6亿栋房屋，足以容纳30亿人口（按每栋5人居住计算），且每年还有数千万套新建商品房入市。供过于求的局面已十分明显，市场已从卖方市场转向买方市场。在如此庞大的存量和持续增长的供应下，房价迅速反转几乎不可能。
展开剩余61%第三，房价收入比过高：二三线城市房价收入比在20-25倍左右，一线城市如上海、深圳则超过40倍。这意味着，当地居民需要不吃不喝40年以上才能买得起一套房。以上海为例，一套90平米房屋动辄600万元，而普通家庭年收入仅15万元。如此高企的房价，严重脱离当地居民收入水平，在回归合理价格区间、与居民收入挂钩之前，楼市拐点无从谈起。
第四，租售比严重失衡，买房不如租房：房屋租赁市场更能反映真实的市场价值。通常情况下，当租房成本超过购房成本（考虑贷款利率等因素），购房需求才会大幅增加，推动房价上涨。然而，目前租售比极度失衡，买房远不如租房划算。以上海为例，一套90平米的房屋年租金约10万元，而售价高达600万元，投资客需60年才能收回本金。这意味着，当前房地产市场更多的是投机价值，而非投资价值，楼市拐点自然难以出现。
总而言之，短期利好政策只能刺激短暂的成交量回升，但无法改变房地产市场的基本面。楼市拐点的到来，需要解决上述根本问题，这将是一个漫长而复杂的过程。 目前的市场态势表明，很多人期待的房地产拐点，现在并不会出现。
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